Dans le domaine de l’immobilier, il existe différents types de vente, dont le viager qui s’adresse principalement aux personnes âgées. La vente en viager a diverses modalités et peut être libre pour permettre aux acheteurs qui le désirent d’entrer directement en possession du bien immobilier. Mais, il est important de connaître parfaitement tous les contours de cette vente. Cet article vous propose de découvrir le fonctionnement du viager libre qui est peu répandu.

Qu’est-ce que le viager libre dans le domaine de l’immobilier ?

Avant d’espérer comprendre comment marche le viager libre, il est important de savoir le définir. Le viager libre est ainsi un type de viager immobilier dans lequel un bien immobilier, objet de vente est mis à la disposition de l’acheteur qui en aura la jouissance dès la signature du contrat. Dans cette transaction, le vendeur ou le crédirentier perd automatiquement son droit sur son immeuble permettant à l’acheteur ou le débirentier d’entrer directement en possession du bien pour location ou pour y habiter. C’est ce qui explique le fait qu’un acheteur préfère investir ou acheter sa résidence principale avec le viager libre.

Le viager libre est donc beaucoup plus pratique pour les biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme résidence principale du vendeur.

Quel est le type de contrat juridique pour cette vente ?

Dans un viager libre, le vendeur cède la propriété de son bien, ce qui signifie que la transaction immobilière s’effectue selon un contrat de vente en pleine propriété. De ce fait, dès la signature de l’acte de vente, l’acheteur acquiert tous les droits sur la propriété notamment :

• Le droit d’usage (usus) ;
• Le droit de mise en location (fructus) ;
• Le droit d’aliénation (abusus).

Ainsi, dans le cas du viager libre, l’usufruit ainsi que la nue-propriété sont concentrés dans les mains de l’acheteur uniquement. Toutefois, le vendeur dispose d’un droit personnel à l’encontre de l’acheteur en ce qui concerne les modalités de paiement. L’acheteur peut payer le bouquet à l’achat puis procéder à des versements du reste du montant sous la forme d’une rente viagère.

En quoi consiste le bouquet pour le viager libre ?

Au moment de la conclusion du contrat pour une vente en viager libre, l’acheteur peut verser une certaine somme en guise de bouquet. Celui-ci correspond au versement d’un capital initial non obligatoire qui est librement déterminé entre le vendeur et l’acheteur. Quand bien même il n’est pas obligatoire, il est effectué dans la plupart des transactions pour permettre au vendeur d’avoir un versement immédiat.

Le bouquet du viager libre varie entre 0 et 50 % de la valeur du bien, il est fixé en moyenne à 30 % du prix total du bien immobilier. Le montant est généralement calculé en tenant compte de l’âge du vendeur, sa situation patrimoniale ainsi que la valeur du bien. Dans de très rares cas, le bouquet peut correspondre à la totalité du prix de vente. Lorsque vous êtes dans cette situation, le viager libre est considéré comme une vente immobilière déguisée et le fisc pourrait intervenir pour une réévaluation du prix.

Quel est le principe de la rentre viagère issue d’un viager libre ?

Lors de la détermination des modalités de paiement d’un viager libre, une rente viagère est prévue pour être versée périodiquement avec une garantie à vie. Si les deux parties le désirent, celle-ci peut être réversible pour permettre un versement jusqu’au décès du tiers bénéficiaire. Quand le contrat de vente mentionne plusieurs vendeurs, la rente viagère peut être différente pour chacun et verser jusqu’à la mort de la dernière personne vivante.

La périodicité de la rente viagère est déterminée par les deux parties et indiquée dans le contrat, elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. De même, le montant de la rente viagère est fixé librement par le vendeur et l’acheteur en veillant à ce que celui-ci ne soit pas dérisoire par rapport à la valeur du bien. C’est pour cela qu’il est conseillé de faire appel à un expert dans le calcul viager. Ce dernier se chargera de calculer la rente viagère en fonction de la valeur vénale du bien, le versement ou non de bouquet, l’âge du vendeur et son espérance de vie, la rentabilité théorique du bien, etc.